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沪牌对房价管控或取消二手市场

时间:2017-08-24 12:44点击:

  在过去的几年里上海房价的涨幅远远超出其他商品,比排名第二的上海私车拍照拍卖平均中标价高出一倍。房价虽然获得12年长跑的冠军,但在短途赛中,也曾被其他商品/投资品超越过。我们仍然以2004年5月为基期来比较。比如上证综指历史上就曾两次超过房价指数,一次是2007年10月,当时沪指的涨幅超过同期房价指数的1倍多,另一次是2009年7月,沪指略高于同期房价指数,当然这也是最后一次沪指超过房价。

  2013年初是个比较有意思的时间点,在这之前,除了油价,黄金价格指数也是一直跑赢上海房价的。同样在这个时间点,沪牌的价格涨幅也是和房价持平的。而在这个时间点之后,房价的涨幅就一骑绝尘,再也没有对手了。

  从过去整个12年的历史来看,累计涨幅排名第二的是有着“最贵铁皮”之称的上海私车牌照。曾有专家指出,沪牌是唯一涨幅可以和房价相比的,一块沪牌的价格和上海中心区一个平方米的房价差不多。目前沪牌的平均中标价是9万元,确实和上海内环内的平均房价相当。但2004年时,沪牌的平均中标价就已经达到2.78万元,大大高于当时的内环一平米房价,因此从价格涨幅来比的话,还是不如房价。

  其实,上海的房价和车牌分列价格涨幅榜的一二位不是偶然的,两者之间有着很大相似性。本质上,两者都是上海稀缺土地资源居住用地和城市道路的使用权价格。而两者的市场供求关系,也有相似之处。从供应上看,受土地资源稀缺的影响,供应都是有限的。近两年,沪牌的每年供应量在11万块左右,同期上海的新建住宅成交量,每年也在11万套左右,数量上基本相等。而在需求方面,两者的潜在需求方都是在上海生活的全体常住人口。

  我们日常生活中“衣食住行”四件事。除了基本的吃饭穿衣,住和行分别对应的就是房价和车牌价格了。因为这两方面都涉及基本的民生问题,所以价格都受到管制,房价有大家熟悉的限购、限贷、各种调控;沪牌也有一套自己的价格控制措施。而两者价格管制的方法不同,造成了目前涨幅的显著差异。

  现行的沪牌拍卖模式始于1994年,早期曾有过现场和电话投标模式。从本文中对比的2004年开始,沪牌拍卖已经改为通过电脑网络进行,以“价格优先、时间优先”为原则的模式。

  2004年以后,沪牌的拍卖规则有过两次调整,分别是在2008年1月和2013年4月。2008年以前,采用的是纯市场化的“价高者得”模式,期间沪牌价格涨幅略高于同期房价。2008年以后改成了两轮竞价模式第一轮出价获得竞价资格,第二轮在小范围内调整价格。这次调整造成了当年沪牌价格的明显下跌。但由于这种模式本质上还是“价高者得”,所以沪牌的价格随后一路回升,又逐渐赶上了房价的涨幅。

  真正的变化始于2013年4月,沪牌的拍卖规则再次修改,第一轮的价格限制在近3个月的移动平均价格之下。这样,以往价高者得的模式被彻底打破。新模式下,每次拍卖前,都有一个理论上的价格上限,在这个价格范围内,在限定的投标时间内,系统选取最先出价的投标者。具体的操作模式这里不赘述,简单来说,相当于确定价格门槛后抽签。在这次规则调整之后,沪牌的价格应声而跌,从2013年3月的91898元跌至4月的84101元。

  新增牌照价格控制住之后,二手市场的价格开始上涨,黄牛倒卖车牌现象开始出现。为了规范市场,上海政府规定自2014年11月起,二手车牌除了在父母、配偶之间转让外,不得擅自转让,只能通过统一的拍卖平台进行拍卖。事实上取消了车牌的二手交易市场。

  通过一手限价和取消二手市场,沪牌的价格终于得到控制。今年7、8月,沪牌平均成交价为91940元,和拍卖规则调整前的2013年3月(91898元)相比,基本相当。车牌市场的投资需求消失,只剩自用需求,真正实现了“车牌是拿来用的,不是拿来炒的”。

  反观过往的住宅调控措施,主要是通过限购限贷抑制需求。上海自2011年初实行限购,2016年3月限购升级,期间限购始终没有放松过。但并没有直接限制价格,在购房者跨过限购限贷门槛后,还是价高者得的模式。因此,调控方式的不同,造成了2013年以后沪牌和房价涨幅的巨大差异。

  从沪牌价格控制的案例中,我们可以看到,需求巨大、供应稀缺的资源价格也是可以控制的。控制的方式主要是限定价格、抽签分配以及取消二手交易。当然,这样的做法就是完全非市场机制调节了。失去价格的调节作用后,需求大幅增加,但供应不变,使得抽签的中标率大幅下跌。为了提高中签率,投标者往往发动家庭成员一起上阵,结果自然使得中标率更低。2013年以前,沪牌的平均中标率在50%左右,而近年两年的平均中标率已经跌至仅5%。拍牌拍了一年多也没拍到的大有人在。

  去年年底以来,随着“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的提出,房地产市场的调控也出现了新的内容。包括上海在内的很多城市对新房销售实施限价。限价后,一些新房价格甚至低于周边二手,吸引了大量购房者。供不应求的情况下,为了能买到便宜的新房,一些台面下的灰色收费开始出现。为了规范市场,上海最近要求所有新房必须采用公证摇号开盘销售。从沪牌的管理经验来看,这是限价后的必然选择。不同之处在于车牌拍卖系统相对容易控制,而在房地产销售领域还没有统一的平台,规则的建立需要逐步完善。

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